Arrende

• Arrende
• Hyra
• Tomträtt
• Allmän nyttjanderätt

För att orientera sig bättre om hur de olika arrendetyperna är reglerade bör man följa denna kapitelindelning i jordabalken i kap 7, 8, 9, 10 och 11 kap.

1. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt m.m.
2. Arrende i allmänhet och lägenhetsarrende
3. Jordbruksarrende
4. Bostadsarrende
5. Anläggningsarrende

Gemensamma regler är att skriftlighet med fastighetsägarens samtycke krävs när avtal ingås och vid andrahandsupplåtelse och överlåtelse, om inte arrendenämnden beslutat annat. Detta gäller arrendetyperna jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende.

Både arrende och hyra kan bestå av både jord och hus. Skulle en upplåtelse bestå av bägge slagen måste de klassas till den ena av nyttjanderätterna d v s arrende eller hyra och det beror på att upplåtelsen ska betraktas som en enhet. I 12 kap 1 § jordabalken beskrivs huruvida arrende eller hyra ska gälla. Om betoningen ligger på nyttjande av jord och inte bostad kommer reglerna för arrende ta över i förhållande till de för hyra.

• Avtal om anläggningsarrende 2025
  Ladda ner
• Avtal om bostadsarrende 2025
  Ladda ner
• Avtal om jordbruksarrende 2025
  Ladda ner

Utanför jordabalkens reglering ligger bostadsrätt, gravrätt och vägrätt.

Andra rättigheter som inte faller utanför jordabalkens regler är sådana som grundas på expropriation eller andra tvångsförvärv.

Ideell andel i en fastighet eller till en fastighets ideella andel i mark, är inte en giltig nyttjanderätt. Att tänka på är att en upplåtelse kan äga giltighet mellan parterna men sakna verkan mot tredje man. Anledningen är att det inte är möjligt att precisera den del av fastigheten eller tomten som omfattas av 7 § 9 jordabalken.

Utanför nyttjanderätterna enligt jordabalken hör också servitut. Denna nyttjanderätt är en förmån för en fastighet och inte knuten till en fysisk eller juridisk person. Samtidigt krävs bred kunskap då arrende, nyttjanderätt, servitut och hyra är nära sammankopplade och det är avgörande att förstå deras respektive rättsliga verkan.

Vad innebär upplåtelsen?

1. Upplåtelsen omfattar jord. Parterna har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.
2. Jordbruks-, bostads-, eller anläggningsarrende kräver skriftlighet, (8 kap. 3 § jordabalken).
3. Arrendatorn har egen besittning till arrendet. Notera dock att parterna kan avtala bort besittningsskyddet i arrendeavtalet. Det villkoret kommer då att gälla utan särskild dispens från arrendenämnden.
4. Jordägaren ska få ersättning, arrendeavgift, av arrendatorn för arrendet. Om parterna inte har avtalat något annat ska avgiften betalas senast tre månader före arrendeårets slut, (8 kap. 12 § jordabalken).
5. Arrendatorn har rätt att disponera jorden.
6. Arrendatorn har, i normalfallet egen besittning till det upplåtna området.

I syfte att göra tillämpningen av jordabalkens regler mer flexibla finns tvingande regler om dispens.

Dispensen kan meddelas av Arrendenämnden

• Lagen tillåter att nämnden lämnar dispens från den aktuella regeln.
• Parterna har skrivit in vad som ska gälla istället för den tvingande lagregeln i arrendeavtalet.
• Det framgår uttryckligen av arrendeavtalet att ansökan om godkännande får ske hos arrendenämnden.
• Ansökan har kommit in till arrendenämnden senast en månad efter det att parterna ingick avtalet.
• Jordägaren har ett sakligt godtagbart skäl för att nämnden ska bevilja dispens.

När arrendatorn saknar besittningsskydd

• Genom avtal kan parterna avtala bort besittningsskyddet
• Om arrenderätten är förverkad och jordägaren har sagt upp avtalet i förtid
• När jordägaren har sagt upp avtalet på grund av att en pant eller borgen som har ställts som säkerhet för arrendeavtalet har försämrats och arrendatorn inte i tid har ställt en ny godtagbar säkerhet (8 kap. 14 § jordabalken).

Anläggningsarrendator kan också sakna indirekt besittningsskydd, se 11 kap. 4 § jordabalken, på väsentligen samma grunder.

De tvister som kan uppstå dras i Arrendenämnden

Arrendenämnden medlar i arrendetvister. I vissa av dessa tvister kan arrendenämnden också fatta beslut. Nämnden kan dessutom vara skiljenämnd i arrendetvister.

Arrendenämnden är en specialdomstol som tar upp ärenden om medling i alla arrendetvister. De fattar beslut i vissa arrendetvister, samt fattar beslut i vissa tvister som rör allmän nyttjanderätt (jakt och fiske).

Praktiska frågor kring avtals utformande

De flesta tvister på området handlar om avtalstolkningar. Parterna är oense om vad som egentligen bestämts i avtal. Avgörande för oenigheten är oftast hur avgifterna är satta. Avtalen kan också vara föråldrade och lagregler kan ha uppdaterats sedan ett avtal skrevs på. Det finns många skäl till att avtal kan vara otydliga. Detta kan i praktiken leda till att avtalen inte är giltiga.