Hyresavtal och uppsägning av lokal

Reglerna om lokalhyra är till stor del dispositiva, vilket innebär att parterna kan komma överens om en annan reglering i hyresavtalet än vad jordabalken stadgar. Detta ger utrymme för en särskild anpassning av hyresavtalet, parterna emellan, utifrån vad lokalen ska användas för.

Innehållsförteckning

Visa mer/mindre

Om reglerna om lokalhyra

Förutom lagreglering i hyreslagen i Jordabalk (979:994) 12 kap. är reglerna om lokalhyra till stor del dispositiva, vilket innebär att parterna kan komma överens om en annan reglering i hyresavtalet än vad jordabalken stadgar. Detta ger utrymme för en särskild anpassning av hyresavtalet, parterna emellan, utifrån vad lokalen ska användas för.

När hyresvillkoren ska prövas vid lokalhyra sägs avtalet upp. Hyresvärd respektive hyresgäst har att iaktta olika formkrav vid uppsägning som rör lokal. Dessutom har parterna olika skyldigheter i förfarandet som rör uppsägning på grund av villkorsändring.

Ett hyresavtal för lokal ska för större rättssäkerhet vara skriftligt men ett muntligt avtal gäller och avtalet löper vanligen en bestämd tid. Hyresavtal för längre tid än nio månader förlängs automatiskt om det inte sägs upp.

Hyresnämnden kan godkänna överlåtelse av hyresavtal av butik eller annan lokal till annan hyresgäst vid övertag av rörelse.

Hur bestäms hyran?

I första hand är det reglerna om marknadshyra som styr. Hyran kan också utgå utifrån lokalens rörelseintäkter eller genom indexklausul i konsumentprisindex.

Det finns ett antal olika typer av situationer som innebär att hyresvärden har rätt till villkorsändring, se punkterna 1-5 i 57 § hyreslagen.

57 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b §, om inte

hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,
huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller
de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Det rör sig således om större förändringar i lokalen som rivning och ombyggnad men även misskötsamhet från hyresgästen samt hyresvärds begäran om en mer marknadsmässig hyra.

Hyresavtal - Lokal 2025
Ladda ner
Hyresavtal - Lokal Engelsk 2025
Ladda ner

Det som vid villkorsändring kan medföra att hyresvärden blir ersättningsskyldig i förhållande till hyresgästen är om hyresvärden kräver en ny hyra som inte anses skälig. Detta benämns i det indirekta besittningsskyddet.

Bedömning av huruvida en hyra inte är skälig utgår utifrån marknadspriset för liknande lokaler på orten vid tidpunkten för hyrestidens utgång (12 kap. 57 a § jordabalken). Hyresgästen har i detta läge rätt till ett visst minsta ersättningsbelopp som uppgår till en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet. Detta är en skadeståndsskyldighet från hyresvärdens sida.

Medling hos Hyresnämnden

Hyresgäst måste inom två månader från hyresvärdens underrättelse hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Vid medling avgörs frågan om den höjda hyran. Annars har hyresgästen ingen möjlighet att bli ersatt för oskälig hyreshöjning.

Prövning i allmän domstol

När medlingen hos hyresnämnden inte leder till en överenskommelse mellan hyresgäst och hyresvärden kan tvisten bli föremål för en prövning i tingsrätten och prövas då enligt rättegångsbalkens regler. Svea hovrätt är nästa högre instans. Rättegångsbalk (1942:740).

Resultat av prövning

Skulle den nya hyran som hyresvärden begär inte anses som oskälig är alltså hyresvärden inte ersättningsskyldig enligt bestämmelserna i 12 kap. 57 a § jordabalken, och hyresgästens val ligger på att acceptera de nya villkoren eller avflytta från lokalen.

Hyresgäst som vill säga upp lokalavtal är bunden av att inom två månader från uppsägning hänskjuta frågan till Hyresnämnden för medling om överenskommelse inte träffats. Som framgår av dokumentet ”Hyreskontrakt - Lokal" kan det vara mer fördelaktigt för lokalhyresgäst att säga upp avtalet för villkorsändring istället för avflyttning och då begära en lägre hyra. Hyresgästen kan tjäna på det och även vinna tid genom att begära och få igenom anstånd med avflyttning.

Begärs villkorsändring i hyresavtalet sägs det gamla hyresavtalet upp och det måste vara skriftligt. Dessutom måste hyresgästen noga precisera vilka hyresvillkor hyresgästen yrkar på, för att inte riskera att uppsägningen ogiltigförklaras.

För mer information och hjälp
www.hyresnamnden.se